L'interdiction location DPE F 2028 approche et concerne près de 600 000 logements en France selon Les Échos. Si vous êtes bailleur d'une passoire thermique classée F, chaque mois qui passe rapproche l'échéance couperet. Ce guide vous livre un plan d'action précis pour 2026-2027 : diagnostic, travaux, budget, aides. Autrement dit, comment sortir votre bien de la zone rouge avant qu'il ne devienne inlouable.
Ce qu'il faut retenir
- 1er janvier 2028 : les logements classés F ne pourront plus être proposés à la location (nouveaux baux et renouvellements).
- Un audit énergétique réglementaire est le passage obligé pour cibler les travaux les plus rentables.
- Le budget moyen pour passer d'un F à un E oscille entre 15 000 et 40 000 €, largement finançable via les aides.
- Agir en 2026 vous laisse 18 à 24 mois : le délai idéal pour éviter la saturation des artisans en 2027.
- Un bien bien classé se vend et se loue plus cher — l'investissement est capitalisable.
Que dit exactement la loi Climat sur l'interdiction location DPE F 2028 ?
La loi Climat et Résilience de 2021 planifie une exclusion progressive des passoires thermiques du parc locatif. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Le 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F. Puis les E en 2034.
Concrètement, un bailleur DPE F ne pourra plus signer de nouveau bail ni renouveler un contrat existant à compter de cette date. Le locataire en place, lui, peut exiger des travaux via une action en justice pour logement non décent.
Quels baux sont concernés ?
Tous les baux d'habitation en résidence principale : location nue, meublée, bail mobilité. Les locations saisonnières échappent pour l'instant au dispositif, mais la doctrine évolue vite.
Pourquoi anticiper dès 2026 change tout
Attendre 2027 pour lancer les travaux est le pire scénario. Les carnets de commandes des artisans RGE se rempliront mécaniquement à l'approche de l'échéance, avec une hausse attendue des devis de 15 à 25 % selon Le Moniteur. Les délais d'instruction des aides s'allongeront aussi.
En démarrant en 2026, vous bénéficiez d'un marché encore fluide, de barèmes d'aides connus, et d'une marge pour absorber les imprévus techniques (amiante, structure). Vous sécurisez également la continuité de vos loyers sans période blanche.
Étape 1 : réaliser un audit énergétique réglementaire
Avant de dépenser un euro en travaux, commandez un audit énergétique. Il va bien plus loin qu'un simple DPE : modélisation thermique complète, scénarios de travaux chiffrés, gain d'étiquette projeté et plan de financement. Seuls les bureaux d'études qualifiés OPQIBI 1911 ou les architectes formés peuvent le délivrer.
Chez Elaudit Énergie, le rapport est remis sous 24 heures après la visite technique. Vous disposez alors d'une feuille de route claire : quels travaux, dans quel ordre, pour quel gain d'étiquette. C'est aussi le document exigé pour débloquer MaPrimeRénov' Parcours Accompagné.
Découvrez le fonctionnement de l'audit énergétique obligatoire 2026 pour bien préparer votre dossier.
Étape 2 : identifier les travaux prioritaires d'une passoire thermique en location
Pour faire sortir un logement de la classe F, trois postes concentrent 80 % du gain énergétique :
L'isolation des combles reste le premier levier pour quitter la classe F. — Photo : Greg Rosenke / Unsplash
- Isolation des combles ou de la toiture : premier poste de déperdition (jusqu'à 30 %). ROI le plus rapide.
- Isolation des murs (ITE ou ITI) : gain massif mais chantier lourd.
- Remplacement du système de chauffage : sortie du fioul ou du gaz ancien vers pompe à chaleur ou chaudière biomasse.
S'ajoutent la ventilation (VMC double flux) et le remplacement des menuiseries. Attention : changer uniquement les fenêtres d'une passoire thermique ne suffit jamais à faire gagner deux classes DPE.
Le bon ordre d'intervention
Toujours isoler avant de changer le chauffage. Un logement mal isolé fera surdimensionner la pompe à chaleur, gonflant la facture et pénalisant le rendement.
Étape 3 : chiffrer le budget réaliste
Le coût d'une rénovation pour sortir un logement de la classe F dépend de la surface, de l'état initial et de l'ambition du saut d'étiquette. Voici les ordres de grandeur observés en Île-de-France.
| Scénario | Travaux | Budget HT | Gain DPE |
|---|---|---|---|
| Minimal | Combles + chauffage | 15 000 – 20 000 € | F → E |
| Recommandé | Combles + murs + PAC + VMC | 30 000 – 45 000 € | F → D |
| Ambitieux | Rénovation globale BBC | 55 000 – 80 000 € | F → B |
Le scénario recommandé offre le meilleur rapport coût / valorisation locative. Il sécurise durablement le bien face aux futures échéances (interdiction des E en 2034).
Quelles aides mobiliser en tant que bailleur DPE F ?
Contrairement à une idée reçue, les bailleurs ont accès à la quasi-totalité des dispositifs : MaPrimeRénov' (y compris Parcours Accompagné), Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), éco-PTZ jusqu'à 50 000 €, TVA à 5,5 %, et déficit foncier majoré à 21 400 € par an.
Cumulées, ces aides couvrent souvent 40 à 70 % du montant des travaux pour un bailleur aux revenus intermédiaires. Un accompagnement par un opérateur agréé est désormais requis pour les rénovations d'ampleur, ce qui simplifie le montage du dossier.
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Vendre ou rénover : le calcul patrimonial
Si le budget travaux dépasse 30 % de la valeur du bien, la question de la vente se pose sérieusement. Une passoire thermique F se décote aujourd'hui de 10 à 15 % à Paris et jusqu'à 20 % en province selon la FNAIM. À l'inverse, un bien passé en D après rénovation retrouve sa valeur de marché et se reloue 8 à 12 % plus cher.
Le calcul dépend donc de trois variables : votre horizon de détention, votre capacité de financement, et le rendement locatif visé. Consultez notre guide pour vendre une passoire thermique si l'arbitrage penche vers la cession.
FAQ
Puis-je continuer à louer mon logement F après le 1er janvier 2028 ?
Non pour un nouveau bail ou un renouvellement. Oui si un bail signé avant cette date se poursuit sans interruption. Attention : le locataire peut alors saisir le juge pour exiger des travaux, avec risque de suspension du loyer.
Combien coûte un audit énergétique pour un logement classé F ?
Comptez entre 500 et 1 200 € selon la surface et la complexité du bien. Cet audit est éligible à MaPrimeRénov' à hauteur de 500 € pour les ménages aux revenus intermédiaires, ce qui réduit fortement le reste à charge.
Le locataire peut-il m'obliger à faire des travaux avant 2028 ?
Oui, si le logement est jugé non décent au sens du décret décence énergétique. Depuis 2023, un logement dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an est indécent. Le juge peut condamner le bailleur à réaliser les travaux ou à réduire le loyer.
Combien de temps prend une rénovation pour passer de F à D ?
Entre 3 et 6 mois de chantier effectif, plus 2 à 4 mois de préparation (audit, devis, dossiers d'aides, choix des artisans). Prévoyez 8 à 10 mois au total, d'où l'intérêt de démarrer en 2026.
Est-ce que les meublés touristiques sont concernés ?
Pas directement par l'interdiction 2028, qui vise les résidences principales. Mais la réglementation évolue : plusieurs communes conditionnent déjà le renouvellement d'autorisation de meublé de tourisme à un DPE minimum E.
Prêt à sécuriser votre bien avant l'échéance ?
Les bailleurs qui agissent en 2026 disposent de 24 mois pour transformer une contrainte réglementaire en plus-value patrimoniale. La vraie question n'est plus si il faut rénover, mais quel scénario offre le meilleur retour sur votre situation fiscale et locative.
Photos : Greg Rosenke via Unsplash
