Avec l'interdiction location DPE F 2028, près de 600 000 logements français sortiront du marché locatif si leurs propriétaires n'agissent pas. Cette échéance, fixée par la loi Climat et Résilience, transforme radicalement le calcul économique du bail. Vous découvrirez ici le calendrier exact, les travaux à prioriser selon votre bâti et les leviers financiers pour rester bailleur. Commençons par le cadre légal.
Ce qu'il faut retenir
- 1er janvier 2028 : les logements classés F au DPE deviennent non décents et interdits à la location.
- Les baux en cours au 1er janvier 2028 restent valables, mais impossible de relouer ou renouveler sans travaux.
- Sortir de la classe F suppose en moyenne un gain de 2 classes (isolation + chauffage + ventilation).
- Le budget médian se situe entre 15 000 et 40 000 €, partiellement couvert par les aides.
- Anticiper dès 2026 sécurise l'artisan RGE, le financement et évite la vacance locative.
Que dit la loi Climat sur la location d'un logement F ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 planifie une sortie progressive des passoires thermiques du parc locatif. Concrètement, un logement classé F au DPE ne pourra plus être proposé à la location à partir du 1er janvier 2028, car il ne répondra plus au critère de décence énergétique.
Ce calendrier s'inscrit dans une trajectoire déjà entamée : interdiction des G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) depuis 2023, puis des G en 2025. Les logements E suivront en 2034.
Location en cours : que se passe-t-il ?
Un bail signé avant le 1er janvier 2028 continue de produire ses effets. En revanche, à son terme, tout renouvellement, reconduction tacite ou relocation devient impossible tant que le logement reste classé F. Le locataire peut aussi exiger des travaux via le juge.
Passoire thermique bailleur : quels risques concrets en 2028 ?
Un bailleur qui loue un logement F après le 1er janvier 2028 s'expose à trois risques cumulatifs : suspension du loyer ordonnée par le juge, condamnation à réaliser les travaux, et impossibilité de réviser ou d'indexer le loyer (déjà applicable aux F et G depuis août 2022).
À cela s'ajoute un risque patrimonial. Les biens F subissent une décote à la revente estimée entre 5 et 15 % selon les zones tendues. Autrement dit, l'inaction coûte souvent plus cher que la rénovation.
Comment savoir si votre logement est vraiment classé F ?
Seul un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 est fiable et opposable. Les DPE antérieurs, basés sur l'ancienne méthode, ont été invalidés. Si votre diagnostic date d'avant cette réforme, refaites-en un avant tout projet de travaux.
Un audit énergétique réglementaire va plus loin : il chiffre les scénarios de rénovation et conditionne l'accès à plusieurs aides. Pour les bailleurs de logements F ou G, c'est l'outil de pilotage recommandé.
Rénover un logement F : quels travaux prioriser ?
Pour faire passer un logement de F à E ou D, la règle des "3 postes" fonctionne dans 80 % des cas : isolation de l'enveloppe, changement du système de chauffage, ventilation performante. L'ordre compte : isoler avant de dimensionner la chaudière évite le surdimensionnement.
L'isolation de l'enveloppe reste le premier levier pour sortir de la classe F. — Photo : T / Unsplash
Les postes à traiter en priorité
- Combles perdus ou aménagés : 25 à 30 % des déperditions, ROI le plus rapide.
- Murs : isolation par l'extérieur (ITE) si façade à ravaler, sinon ITI.
- Menuiseries : double vitrage 4/16/4 argon minimum.
- Chauffage : pompe à chaleur air/eau ou chaudière biomasse selon le bâti.
- Ventilation : VMC hygro B a minima, double flux si étanchéité à l'air soignée.
Pour le poste combles, souvent le meilleur rapport gain/coût, consultez notre analyse dédiée sur l'isolation des combles et les aides 2026.
Loi Climat location F : quelles aides mobiliser en 2026 ?
Trois dispositifs principaux se cumulent pour les bailleurs : MaPrimeRénov' Parcours accompagné (rénovation d'ampleur, gain de 2 classes minimum), les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) versés par les fournisseurs d'énergie, et l'éco-PTZ jusqu'à 50 000 € sans intérêts sur 20 ans.
Depuis 2024, le Parcours accompagné est obligatoire pour toute rénovation d'ampleur subventionnée. Un accompagnateur Rénov' vous guide de l'audit à la réception des travaux.
Tableau : arbitrer entre rénover, vendre ou changer d'usage
| Critère | Rénover et relouer | Vendre en l'état | Sortir du locatif |
|---|---|---|---|
| Coût initial | 15 000 – 40 000 € | 0 € | 0 € |
| Aides mobilisables | Jusqu'à 60 % du montant | Aucune | Aucune |
| Impact valeur bien | +10 à +20 % | Décote 5 à 15 % | Neutre |
| Loyer post-2028 | Maintenu et indexable | N/A | 0 € |
| Délai | 6 à 12 mois | 3 à 6 mois | Immédiat |
Pour approfondir l'option cession, notre guide vendre une passoire thermique en 2026 détaille les stratégies de négociation.
Quel calendrier idéal pour anticiper l'échéance 2028 ?
Un projet de rénovation d'ampleur demande 12 à 18 mois entre l'audit initial et la réception. Compte tenu des tensions sur les artisans RGE et des délais d'instruction des aides, engager l'audit énergétique dès 2026 est le bon tempo.
Rétroplanning conseillé :
- T0 (2026) : audit énergétique + choix du scénario.
- T+3 mois : devis, dossier MaPrimeRénov', accompagnateur Rénov'.
- T+6 mois : démarrage travaux.
- T+12 mois : réception, nouveau DPE, remise en location.
FAQ
Est-ce que je peux continuer à louer mon logement F après 2028 si le bail est en cours ?
Oui. Les baux signés avant le 1er janvier 2028 se poursuivent normalement jusqu'à leur terme. En revanche, tout renouvellement, tacite reconduction ou nouvelle location devient interdit tant que le logement reste classé F.
Combien coûte en moyenne la sortie de la classe F au DPE ?
Le budget médian se situe entre 15 000 et 40 000 € pour un logement de 70 m², selon l'état du bâti et le système de chauffage. Les aides publiques et CEE couvrent souvent 40 à 60 % du montant, voire davantage pour les ménages modestes.
Le locataire peut-il m'obliger à faire les travaux avant 2028 ?
Oui. Depuis avril 2023, un locataire d'un logement classé F ou G peut saisir le juge pour exiger la réalisation de travaux de mise en conformité énergétique, avec suspension du loyer possible en cas d'inaction du bailleur.
Quel gain de classe DPE viser pour sécuriser la location ?
Viser au minimum la classe E permet de louer jusqu'en 2034. Passer directement en D ou C sécurise votre bien sur 15 ans et optimise l'accès aux aides MaPrimeRénov', qui exigent un gain d'au moins deux classes.
Faut-il refaire un DPE après les travaux ?
Oui, systématiquement. Un nouveau DPE (ou audit) atteste de la nouvelle classe énergétique et conditionne le déblocage final des aides. Il est également exigé pour tout nouveau bail signé après travaux.
Que se passe-t-il si je ne fais rien d'ici 2028 ?
Votre logement sera considéré comme non décent. Vous ne pourrez ni relouer, ni renouveler, ni indexer le loyer. À terme, la seule issue sera la vente avec décote ou un changement d'usage (résidence principale, meublé touristique selon la commune).
Conclusion
L'échéance 2028 n'est plus une hypothèse lointaine : c'est un jalon budgétaire à intégrer dès votre prochain exercice locatif. Quel scénario défendrez-vous devant votre expert-comptable — celui de l'attentisme, ou celui du bailleur qui a transformé une contrainte réglementaire en valorisation patrimoniale ?
Photo par Brett Jordan sur Unsplash
